宁誉
2023年3月17日
房地产投资是一个很考验人的功课,但也是最容易开始学习的投资方式。
为什么购买房产是普通大众最保险的投资方式之一
房地产投资是一个很考验人的功课,但也是最容易开始学习的投资方式。
房地产具有非常明显的地域性因素,旧金山,洛杉矶,纽约,芝加哥,迈阿密,达拉斯,并非一种标准,一组数据可以讲清楚,没有可比性。
所以,不熟不做,不懂不投是基本准则。那么,怎么样才能让自己从懂到熟呢。。。
首先,不要做纸上谈兵“专家”的追随者,听取的是他们的思路和经验,更多的是吃亏的经验;其次,寻找均价范围的标的物,确定合适的价格区间,设定合理的预期回报,着手行动;最后,跟进整个房地产购买,贷款,出租,处理问题的过程,记录相关事项和费用明细,排开突发因素,整理常规事项,得出相对客观的数据和经营结果。这样才是一个理性的投资过程,从中积累投资经验。
第一次做,没有经验的,选择一个你愿意相信的,或者你认为专业的公司或经纪人,按部就班的去学习;选择从住宅性房地产去开始,选择标的物价格从中低端价格去尝试,选择自己可以照顾得到的区域去寻找标的物去开始,但是最重要的一点就是要去实践,跨出那一步,不要仅仅只是想,因为想想而已,结果只能是错过。
如果你有怀疑,那么用一个简单的方法去计算,你身边的亲人朋友是之前买了房子的,或者买了多套房子的人财富多,生活好,还是一个劲和你说房价要跌,不要买房的亲人朋友的财富多,生活好?再看看,是保守的全现金买一套房子的亲人朋友财富自由的多,还是通过贷款分拆资金后买入几套房子的亲人朋友财富自由的多?答案自然一目了然。
好了,接下来,笔者主要说明几个要点,
1.看房地产的走势最重要的是一个地区的人口增长趋势以及可供土地开发状况,也就是供求关系。经济好坏能影响的只是短期走势,不会改变长期趋势。
2.为什么选择中低端房子开始投资,专业的来说就是选择地区均价左右的房产入手,因为这部分房产出租的客户群体针对的是全美国40%需要租赁的人群,也就是这部分买不起房子的人群,出租率相对有保障。
3.选择户型为二房,三房的,最多考虑四房的标的,原因就是好出租。
4.选择安全地区,居住环境较好的房产做投资。尽量避免和最底层的客户有交集,也是就是即使房价再便宜,也不要选择烂区,不安全的区域去投资房产。
总结,买房产做投资,根本是为了抗通胀,保值。钱存在银行肯定是贬值的,例如你有50万美元,存银行没有利息,如果你买房,放上合适的首付款,减少每月还款金额,加上地税,保险和其他开销,每月租金收入和支出差不多打平。但是,房租上涨是肯定的,今年的租金$3500,五年十年之后就会是$7,000,就像五年前我交给房东的最近还是$800/月,现在早已经$2,500/月了。而房贷支出是可控的,也总有一天会还清的。随着房租逐年上涨,未来的正向现金流只会越来越多。要知道,租客们长期租房子住,也长期依赖着租房过日子。通胀持续高位,房价不断上涨,买不起房子的人就会越来越买不起房子,久而久之,几十万的房租钱也就扔进了坑里,还是逐年追加的方式不断地扔。钱给谁赚走了呢?简答来讲就是拿着银行的钱买了房子的“地主们”。更有精明的投资者们,当房产增值之后,可以通过cash out refinance把房屋净值套现出来再买房产出租,所以“地主们”也就是这么持续的用着这些没买房人的钱,简单地不断赚钱,实现自己的财富自由。
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